文/子木
(资料图片仅供参考)
再聊北京。
昨天北京一个读者跟我哭诉，听别人说北京楼市要完蛋，吓得自己第二天下调报价100万甩盘，结果纯纯卖亏。
现在气得自己连觉都睡不着。
月有阴晴圆缺，市场有冷热交替。这段时间，对北京楼市利空舆论比较多。
比如我最近看到一篇文章，称：
5月北京二手房网签成交量为12982套，比今年3月22305套的高点成交量减少了9300多套，相较于4月环比37.3%的跌幅，腰斩。
二手房最新挂牌数已超过12万套+，高位。
买的人变少，卖的人变多。供需失衡，北京楼市摇摇欲坠，结尾处再升华一下，北京都这样了，全国岂不难矣？
一些网友响应，言之有理，拍手称快。
这数据的确是真的，但事实上，还需要仔细推敲。
12982套，不能说好，但也不至于差，相当于去年的平均月销水平，横向比较5月国内其他城市，也是老大哥水准。
而对于库存来讲，我找贝壳研究院的朋友做深度检索，12万套二手房，超过20年房龄的老房子，占了一多半。
而1-5月上架的新增挂牌二手房中，老房子占比高达72.3%。
为什么突然涌现出这么多老房子？
一方面，就是我年前所说的，北京疫情走了很多老人，这些老房子，子女不愿意住，租也没几个钱，不如甩手变现。
另一方面，大量北京业主想借年后这波行情，置换改善，抢一波周期，结果刚需跟不上，老房子形成了踩踏。
在之前的文章里，我曾重点强调过，北京老破小能出尽出。
整个城市都在拉骨架，到处都是新区，地铁打平了资源获取效率，外围区域生活配套增速迅猛，而新一代购房者又偏年轻化。
现在跟过去不同，里面有的外面有，里面没有的外面还有，东南西北4-5环已经成为了黄金居住带。
同样600万，三环的老破小VS五环外的新房，年轻人对后者，眼睛都不会眨一下。
最重要的是前段时间，北京宣布，拆迁退出历史舞台，这意味着老破小集群的板块会持续性老化。
倒不会出现美国大都市那种市中心空心化趋势，但除了核心产业板块外，其他地方，政府很难愿意花大价钱更新优化。
北京楼市的分化，是国内任何一个城市都无法比拟的。
购房者开始追求生活配套的“高级感”，追求相对“低密”的生活环境，更追求“新”。
这个从新房市场就能看出来。
2023年1-5月北京新房共成交22782套，同比上涨46.6%。
这个数据远超去年同期，即使在5月份，也只环比下跌了19%左右，比二手房要好太多。
5月份，几个新入市的新板块刚需盘都卖得非常好，比如石景山越秀·天玥，开盘热卖18亿，成绩亮眼，顺义北京城建星誉BEIJING、亦庄丰禾嘉会均首批房源售罄。
豪宅自然也被热抢，中信城四期1-5月销售额97.69亿元，已经逼近百亿，北京城建天坛府、信达东外39号都在榜单前列。
北京前5月成交，1000-3000万，同比上涨43%，3000-5000万同比上涨高达94%，强压其他一线城市。
这再次证明，北京不缺有钱人，缺的是好房子。
另一个关注点是北京土拍。
刚刚北京六月土拍结束。共揽金355亿，近40家房企参与，整体溢价率达到15%左右，刷新了近几年来的热度。
15日，3块地，两块双新村海淀的，都是30多家房企哄抢，顺义的地也有20多家竞拍，最后全部进入摇号环节。
16日，3块地，共吸引了36家房企及联合体参与竞拍，最终2宗“双触顶”、1宗溢价成交。华润、城建、中铁建、中铁、保利、中海、金茂等鏖战数小时。
上半年最大的赢家，要属越秀。
2月，其先是溢价15%摘下了石景山苹果园地块，又摇中了昌平信息园二期地块，加上昨日所得，3宗地累计斥资超138亿元。
进京3年不到，这位新玩家靠实力+运气，完成了对北京市场的多维布局。
通过北京6月土拍，我们需要思考几件事：
1、行情这么冷，为什么北京开发商还能有如此高涨的抢地热情？
如果单方面认为是放出四季青和亦庄X47R1，这样的王炸地块，来刺激楼市预期，有些单薄。
问题是顺义、石景山广宁村地块这样的非热门地块，也跑出了较好的成绩。
要知道这些开发商都是卷王之王，是经历过黑夜的幸存者……
2、这次土拍，北京加码竞“现房销售”“超低能耗建筑面积”和“高标准住宅建设”。
其实暗含的深意是，北京对绿色科技住宅的呼应，好的住宅是符合时代主题的，是简约富有新意的的，起码是保证人居基础舒适性的。
这跟前几年的限竞房惨状，形成强烈的对差。
3、地价丝毫不减，指导价越来越高，即使是不如之前的地块，依然卖出了更高的价格，这其实从土地市场传导信心，有意在稳住楼市整体价格体系，达到反向刺激的效果。
对于北京购房者来说，一定尽可能买到房屋的稀缺性。
地段是一种稀缺，“新”也是一种稀缺。
海淀，这两年为什么涨幅大于朝阳，甚至海淀的刚需房都压朝阳改善一头。
这是因为海淀产业动力太强了，现在的码农未来依旧是搞AI的城市精英，北大清华高材生直通对口输出高阶购房者。
再加上海淀供应稀缺，新盘屈指可数，这样的地方冷市抗跌，热市易涨，对其他区域是一种碾压态势。
现在对北京来说，其实最大的隐忧还是人口结构和市场产品的错配。
好房子、新房子不如有钱人多，改善市场长期向好。
小房子、老房子库存大，刚需人口又处于停滞甚至衰退的状态，长期横盘甚至向下。
北京住宅，根据历史，可以划分为三类：
1、步梯房（老破小）
2、电梯+物业（改善）
3、绿色、科技、玻璃幕墙（豪宅）
这三代产品之间已经形成了极强的割裂感，随着工业技术的升级，老破小彻底沦为底层刚需住房，玻璃幕墙会成为标配，人居需求会持续上升。
根据北京2023年土地规划，今年预计释放73宗住宅用地，目前已经推出13宗，接下来还有60宗，产品会较之前有一个大的提升。
如果用2017年和2023年比，现在的性价比反而更好一些。
最后多说一句。
写这篇文章，并不是倡导买房，而是一定要探索币的两面性，不能被“小作文”带节奏。
北京5月数据的滑坡，是需求阶段性释放结束、传统淡季、经济数据预期下滑，多因素合力导致的，而不是莫名其妙的滑铁卢。
这注定会有短暂的回调周期，但长期来看，土地预期+扎实的购买力，北京楼市依然稳健。
而且北京还有很多张牌没有打，比如取消认房认贷，利率下调到全国平均，取消购房资格……
作为全国救市的最后一环，接下来政策解绑，甚至出台刺激政策概率的非常大。
我一直认为，北京这种城市，每一轮回调都是机会，把握好资产属性和地段价值，不用过分担忧。
