12月9日早晨，自今年4月起停牌的融创中国，其2021年业绩在“千呼万唤”下终于发榜。
房地产行业可谓经历了历史性的寒冬，融创中国自3月以来销售呈断崖式下滑，为应对3月份及第2季度流动性需求所全力推动的资产处置、专项融资等多种资金方案亦因环境变化难以落地，也使得集团出现了阶段性的流动资金问题。
近期政策暖风频吹之下，融创中国能否冲破黎明前的黑暗，顺利度过债务危机？而融创的复牌之路，又在何时能走完？
(资料图)
2021年由盈转亏 资本负债比率上升
先看新鲜出炉的财报，2021年融创中国由盈转亏约382.6亿元(人民币，下同)，上一年同期为盈利356.44亿元，每股基本亏损8.27元。核心净亏损为253亿元，按年下降约183.6%，与月初的盈利警告补充公告大致相近。当然，2021年不会派发股息。
去年收入为1983.86亿元，同比下降13.96%。剔除减值影响后的核心经营利润约为125.7亿元。另外，2021年毛亏约为17.9亿元，上一年同期为毛利484.03亿元。
去年集团的现金状况亦表现不佳，由2020年的1326.5亿元减少至约692亿元，其中非受限制现金由2020年的987.1亿元减少至143.4亿元。而集团连同其合营公司及联营公司的现金余额约为1608亿元。而集团流动负债净额为245.9亿元；流动和非流动借贷分别为2351.5亿元和865.6亿元。
集团指，目前现金越绝大部分存放于项目层面的监管账户，为项目后续的正常运营、保交付工作提供了较好的保障。
另一面需要注意的是，根据公告的算法，资本负债比率按债务净额除以资本总额计算，债务净额按借贷总额（包括即期及长期借贷）和租赁负债减现金余额（包括受限制现金）计算，资本总额按权益总额加债务净额计算。也即是说，集团的资本负债比率约67%，较2020年12月31日的约49.1%升17.1个百分点。
借贷总额 | 租赁负债 | 现金余额 | 权益总额 | 债务净额 | 资本总额 | 资产负债比率 |
3217.1 | 5.35 | 692.0 | 1246.7 | 2530.45 | 3777.15 | 66.99% |
（单位：亿元）
但总的来说，融创已经交出了2021年财报，这也是复牌之路最为关键的一步。
境内外债务重组方案初具雏形
在公布财报的同时，集团也公布了境外债务重组初步计划。
集团指，正在持续解决流动性压力下的债务问题，已委任华利安诺基(中国)有限公司作为境外债务的财务顾问，及已委任中国国际金融及中信建投作为境内公开市场债务的财务顾问，分别协助集团制定切实可行的境外债务整体重组方案和境内公开市场债券重组方案。
集团表示，将与债权人保持积极沟通，努力尽快与相关债权人就境内外债务重组方案达成一致意见。
就境外债重组，公告显示，融创境外有息负债本金额约为110亿美元，其中约37亿美元(约占境外债务总额的34%)的原始到期日为2022年底前。
根据初步重组框架，拟将现有债务中的30亿至40亿美元及若干股东借款转换为普通股或股权挂钩工具，以实现可持续的资本结构，能够持续运营，同时也解决了境外债权人的顾虑。公司正与债权人小组探讨不同的结构，以实现降杠杆的目标。
而剩余现有债务则兑换为新的以美元计价公开票据期限为自重组生效之日起2-8年。预计新票据于重组后前两年的部分利息可以只计提不支付，之后相关利息再以现金支付。
另外还有，若干资产的处置所得款项净额（如有）将作为偿还新票据的额外资金来源；及向支持重组方案的债权人提供同意费。
融创表示，于未来七年左右，融创连同其合营及联营公司的开发项目预期产生现金流总额约为3200亿元，现金流总额中约20%预期可用于融创境外实体偿债。
至于境内债的重组事宜，11月15日消息，融创房地产集团正准备对其境内的债券进行整体重组。值得一提的是，融创房地产也是继富力地产(02777)、龙光集团(03380)之后第三家进行境内债重组的房企。
紧随其后，此前被债权人提起的清盘呈请，在11月16日的高等法院聆讯中， 高等法院颁令将呈请聆讯延期至2023年6月14日。
引述财联社12月6日消息，知情人士透露，融创中国于近日发布境内债重组方案，并组织召开债券持有人会议，就展期方案进行投票表决，投票表决时间截至12月9日。
根据透露，融创向债权人提供了两种债务展期方案：1）针对已经展期的债务，此前计划展期3.75年，最新方案将展期时间降至3年；2）针对目前未展期的债务，此前计划展期4.5年，最新方案将展期时间降至4年，同时对所有债权人先行支付3%本金，并于2023年分两笔支付，不过，该方案还需50%以上投票同意率才可通过。
中信集团入局董家渡“地王”项目 融资或超120亿
在债务重组公告中，融创提及，未来七年或更长时间内，集团将视市场情况及资产运营情况可能考虑逐步出售部分资产，预计将使融创整体流动性增加约600亿元。
事实上，融创中国已然有所行动。
最近，泛海建设控股有限公司发生工商变更，融创房地产集团有限公司出资额由90亿减至约9.29亿，持股比例由100%降至约10.32%。股东新增中信信托有限责任公司、芜湖华融资本创誉投资中心（有限合伙），认缴出资额分别为约58.21亿、22.5亿，分别持股约64.7%、25%。
值得一提的是，中国华融(02799)具有芜湖华融资本创誉投资中心33.3%股权，而中国华融11月18日公告显示，中国银保监会同意中信集团受让财政部持有的24.07亿股内资股，变更后，中信集团持股比例为26.46%，为中国华融第一大股东。
（中国华融11月18日公告）
关于泛海建投，2019年1月，融创中国与泛海控股发布交易公告称，融创集团全资附属公司融创房地产与泛海旗下武汉中央商务区签订收购协议，融创收购泛海建设100%股权，而泛海建设旗下不仅有北京泛海国际项目1号地块，还有位于上海稀缺位置的董家渡项目，总对价为148.87亿元，其中融创现金支付125.53亿元，冲抵债务23.34亿元。
董家渡项目则位于上海市黄浦区，处南外滩板块，紧邻黄浦江、豫园。项目总占地面积约12.02万平方米，总建筑面积约62.80万平方米，主要用作住宅及商业的开发，大部分尚未建设。此外，该项目地处黄浦江边，周边在售二手房均价已普遍超过每平方米10万元，堪称上海绝版豪宅地块。
可以说，此次中信集团入局“驰援”，目标直接瞄准董家渡项目。
知情人士表示，中国华融、浦发银行、中信信托与融创中国就上海董家渡项目融资合作完成股转交易。根据合作协议，中国华融和浦发银行牵头的银团（其余5家为上海银行、上海农商行、交通银行、兴业银行、北京银行）、中信信托等合作方携手对该项目注资，新增融资总量将超120亿元，注入资金用于该项目的整体开发、建设、运营。
对于今后董家渡项目操盘，知情人士表示：“融创中国还是操盘方，华融行使监管职能，并保留使用融创中国品牌，融创中国会在未来融资偿还后回购股权。退出时，AMC和银行的融资享有优先权，融创中国股权劣后。”
由此，董家渡项目的盘活，融创中国紧张的流动性得到缓解，同时，也为其保交付、保生存提供了一定保障。
