自疫情放开以来，国家聚焦经济复苏，各行业政策逐步回暖，地产维稳迹象明显，在两年风波以后，市场逐步进入平稳筑底期。在存量市场时代，物业相比于地产，拥有更突出的现金牛商业模式，业绩稳定，同时兼具一定成长性，有潜力展现长牛特征。在底部区域应积极关注优质物企机会。
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6月30日，市场迎来久违的物管企业招股消息，深耕于浙江省及长三角地区的优质综合物业管理服务供应商众安智慧生活（2271.HK）宣布开始招股。近期恒指低位震荡，物企频频异动，众安智慧生活开启招股，或为市场更增添一点光彩，加之本身兼具稳定性和成长潜力，值得关注。
深耕长三角，连续稳增长
众安智慧生活成立于1998年，至今已经营逾24年。总部位于杭州，是一家深耕于浙江省及长江三角洲地区，且信誉良好的老牌综合物业管理服务供应商。根据中指院排名，截至2022年12月31日，在总部位于杭州、浙江及长三角的2023年中国物业服务百强企业中，众安智慧生活在管建筑面积分别排名第7、第9及第25位，净利润分别排名第6、第8及第18位。属于杭州、浙江及长三角地区领先的优质物业服务供应商。
截至2022年12月31日，众安智慧生活在管面积约1283万平方米，合约面积约1945万平方米，合约/在管达到约1.52倍，未来增长有较大保障。公司在管项目95个，其中有63个（900万平方米）在经济发达的浙江省，占比高达70.1%。其余有31个项目（378万平方米）在安徽省，占比达到29.5%，近几年安徽省经济发展形势良好，有利于进一步增长。可以看到，众安智慧生活属于在经济发展较好地区稳扎稳打型，并且会发展一个地区后深耕沉淀，形成区域影响力。另外，众安智慧生活也拓展包含广州在内的珠三角地区及山东、江西等地区。物业的核心城市分布，关系着未来发展前景。众安智慧生活业务核心地带长江三角区为国内经济最发达地区之一，城市化率及人均年可支配收入显著高于国家平均水平，有利于公司业绩的稳定增长。
2020年、2021年及2022年三年疫情，众安智慧生活营业收入分别约为2.3亿元、2.96亿元、3.2亿元，逐年逆市增长。三年收入年复合增长率达到17.7%，显著高于百强物业服务平均收入13.5%的年复合增长率。同期三年合约面积复合增长率高达18.6%，也为未来增长潜力奠定基调。
值得注意的是，根据众安智慧生活的母集团众安集团（0672.HK）2022年度财报显示，众安集团于2022年逆市取得突出业绩和财务表现，不仅三条红线全部处于绿档，且营收、利润、经营性现金流净流入三大核心指标均实现大幅度增长。母集団业绩持续向好必然为众安智慧生活提供足够的安全边际，截至2022年末，母集团拥有1011万平方的土储，87%位于长三角地区。综合来看，众安智慧生活具备卓越的内增外延双轮驱动增长力。
多元增长潜力，内增外延双轮驱动、竞争优势突出
众安智慧生活业务分为物业管理服务、社区增值服务及向物业开发商提供增值服务。三大业务占比分别为70%、11%、19%。可以看到，物业管理服务占绝对主力，而相对来说，社区增值服务还未完全发力。2022年，众安智慧生活社区增值服务业务毛利率为47%，显著高于物业管理服务的33%，并且2020至2022年，社区增值服务收入年复合增长率高达58%，是业绩增长的主力，以目前社区增值服务业务占比看，众安智慧生活仍有较大开发潜力。
此外，2022年，众安智慧生活业务主力——物业管理服务中，非住宅物业收入及在管面积增长明显，其非住宅物业在管面积由2021年的1103千平方米增长至2022年的1548千平方米，增长率超过40%。值得注意的是，公司近三年第三方客户拓展增长明显高于关联公司品牌支持的项目，证明众安智慧生活获得众安物业品牌支持的同时，也能够独立把握和开拓市场机会。为公司多元化增长模型添砖加瓦。
众安智慧生活以高品质服务为先，荣膺2022年中国物业服务百强企业、2022年中国物企超级服务里TOP100、2022年杭州物业服务满意度十强企业等等。公司非常重视服务的质量及社区安全，多年来获得ISO9001质量管理体系认证、ISO14001环境管理体系认证、ISO45001职业健康与安全体系认证、能源管理体系认证和信息安全管理体系认证等。
总结来说，众安智慧生活行稳致远，以杭州为根基，浙江为基本盘，逐步拓展至长三角区域，可以说是国内经济发达地区优质综合物业服务供应商的代表企业之一。近三年业绩、在管面积、合约面积稳步增长，加上母集团土储丰富、财务稳健及众安智慧自身优秀的第三方拓展能力，多元化增长模型有一定想象，有希望成长为长三角区域高品质物企代表企业，前景可期。众安智慧生活开启招股，可考虑积极认购。
